1031 Exchange (1031 세금 연기 교환)

Q: 운영하던 호텔 사업을 부동산과 함께 매각 하려고 하는데, 어떤 방식으로 매각하는 것이 현명 할까요?

A: 투자용 또는 사업목적으로 보유하던 부동산을 매각해서 발생한 수익을 , 다른 투자또는 사업 용도의 부동산 인수를 위해 사용 하는경우, 해당 수익에 대한 자본 소득세 (capital gain tax)납세가 연기되는 1031 exchange라는 제도가 있습니다. 세금으로 납부할 금액을 추가로 투자에 이용할 수 있으니 투자자 입장에서는 상당히 매력적인 제도라고 할 수 있습니다. 주의하셔야 할 점은 세금이 유예된 것이지 면제 된것이 아니라는 점 입니다. 또한 45일 180일이라는 중요한 시간 제한도 염두에 두셔야 합니다. 45일 내에 교환예정 부동산을 지명해야 하고 (여러 물건을 지명할 수 있지만 3개가 넘는 경우 3개의 총 시장 가격이 매매를 마친 부동산의 200% 를 넘어서는 안됩니다) 그리고 180일이내에 매입을 마쳐야 합니다.

같은 부동산이라 하더라도, 주거용 부동산은 여기에 해당되지 않으며, vacation home은 부동산 소유자가 지난 2년동안 타인에게 14일 이상을 적절한 임대료를 받고 임대해 주었고, 부동산 소유자 본인의 사용이 14일 미만이거나 총 임대 일수의 10% 미만이였음을 증명해야 합니다.

그외에 부동산을 매각하고 새로운 부동산을 매입하는 주체가 같아야 한다는 제약도 있습니다. 예를들어 홍길동씨 개인이 소유하고 있던 투자용 부동산 매각후에 1031 세금연기를 위해 홍길동씨의 법인으로 인수 하지 못하고 개인으로 매입을 일단 마쳐야 합니다.

많은 제약들이 있지만 세금으로 납부할 금액을 새로운 투자에 더할 수 있는 제도 입니다.


위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

법인 대표 및 법인 소유권자가 법인의 부채에 연대 책임을 져야 하는 경우

Piercing the Corporate Veil

법인 설립의 가장 큰 장점은, 법인 대표자 및 소유권자의책임은 투자 자금 까지로 한정 되는 유한 책임 이라 할 수 있을 것 입니다. 하지만 아래와 같은 경우는, 법인격부인( Piercing the Corporate Veil) 이라는 예외 규정이 적용되어, 법인의 가장 큰 장점이자 특징인 법인 대표 및 소유권자의유한 책임이 인정 되지 않습니다.

  1. 사기, 부정행위, 또는 불법행위가 인정되는 경우- 법인이 사기, 부정행위 , 또는 불법행위를 통해서 제 3자에게 피해를 입힌경우, 계약의 주체가 법인이라 하더라도, 법인의 대표자 및 주주는 제3자의 피해에 대해서 개인적으로 무한 책임이 있고, 이경우 법인의자산을 매각 또는 다른 법인에 이전했다 하더라도, 해당 법인자산의승계자는 법인격부인의 대상이 될 수도 있습니다.
  2. 법인과 법인 소유권자 사이의 자산이 명확히 분리되지 않은 경우- 법인의 자산을 개인 자산과 뒤섞어서, 명확한 경계없이 사용 및 유용한 경우, 예를 들어 법인 설립 후에도 개인은행 구좌에서 회사 경비를 지출하는 등의 법인의 자산과 개인의 자산을 혼용 하는 경우에는 법인과 법인 소유권자 사이에 경계가 없고 단순히 유한책임의 목적을 위해서 법인의 형태를 남용했다고 판결한 판례들이있습니다.

법인격부인을 주장하는 측에서는 1) 책임 회피를 위해서 의도적으로 법인을 사용 했으며, 2) 피해자가 부당한 손실을 받는것을 방지하기위해 법인격부인이 반드시 필요하다는 것을 증명해야 합니다.


의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

예술과 체육 관련 특별 비자 ( O비자와 P 비자)

취업 비자인 H 비자는 연간 승인 수에 제한이 있고, 추첨을 거쳐야 하는 문제가 있어서, 승인 확률이 상대적으로 높은 다른 대안의 비자를 찾는 경향이 있습니다. 문화,예술,체육 관련 분야는 취업 스폰서를 찾기가 쉽지 않은 현실을 고려할때 O 비자 또는 P 자는 미국에서 문화 예술 , 체육 관련 활동을 준비하는 전문가 들에게 현실적인 취업 비자의 대안이 될 수 있을 것 입니다.

우선 O 비자는 예술가, 연예인 및 영화와 TV 관련 분야의 전문가들에게 적합한 비자 입니다. O 비자는 평균 이상의 성과를 거둔 영화, TV, 음악 분야의 연예인 이 신청할 수 있습니다. O 비자는 최장 3년까지 발급이 됩니다. O 비자 소지자를 보조하는 인원에게는 O2 비자가 발급이 됩니다.

P 비자는 비자 신청자가 국제적인 명성이 있는 연예인 그룹, 운동 선수, 체육팀, 연예인 그룹은 두명 또는 그 이상이 같이 활동하고 1년 이상 활동 해 온 경우에 한합니다. 구성원이 다수일 경우, 구성원의 75% 이상이 같이 활동을 해왔어야 합니다. P 비자는 외국의 연예인 또는 예술인이 문화 교류 행사 참석을 하는 경우에도 신청이 가능 합니다.

O 비자와 P 비자 신청을 위한 업적의 조건들

영화와, 음악,TV 활동을 통해서 O 비자를 신청 하는 경우, 신청인은 특별한 성과를 거둬왔음을 증명해야 합니다. 이민법 상의 특별한 성과는 신청인의 활동 분야에서, 수상 경력등의 업적이 일반 연예인의 수준을 넘어 선다는 것을 증명해야 합니다.

운동 선수가 P 비자를 신청하는 경우는, 국제 경기에서 수상을 했거나 국제 경기에 서 수상한 팀의 소속 이어야 합니다. 또한 미국에서 활동할 팀이 세계적으로 명성이 있는 팀이어야 합니다.
연예인이P 비자를 신청할때는, 소속 그룹이 세계적으로 알려져 있음을 증명해야 합니다.

O와 P비자의 경우 미국 체류허용기간을 살펴보면 O비자의 경우는 대개 행사나 활동을 마치기 위해서 필요한 기간으로 처음에 3년을 허용하고, 연장은 한번에 1년씩 허용합니다. P비자의 경우에는 팀이 아닌 개인 운동선수의 경우를 제외하고는 행사나 활동을 위해서 필요한 기간으로 대개 처음 1년을 허용하고, 연장은 역시 마찬가지로 한번에 1년씩 가능합니다. P 비자 개인 운동선수의 경우는 처음에 5년을 허용하고, 5년 연장이 가능합니다. 다른 비이민비자와 마찬가지로 O또는 P 비자를 소유하고 있던 중 다른 비이민 비자로 신분변경함에 있어서 특별한 제약사항은 없습니다.

O와 P비자신청시에는 대부분의 다른 비자들과 달리 “의견서” (written advisory opinion)를 반드시 첨부하여야 한다는 규정 (이민법 8 C.F.R §214.2(o)(5), §214.2(p)(7))이 있습니다. 연예인 또는 체육 선수의 노동조합에서 반대를 해서 반대하는 의견서를 발행하면 사실상 O나 P비자를 받지 못하게 될 수도 있는 안전 장치를 해놓은 것입니다. 따라서 비자 발급에 찬성하는 의견서를 받아야 하는데, 만약 해당분야에 노동조합이 없는 경우는 의견서를 받지 않아도 됩니다.


위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

Title Insurance (부동산 물권 보험)

부동산 물권 보험

Title이란?

먼저 Title 이란 토지를 포함한 부동산을 소유 및 처분할 수 있는 법적인 권리 입니다. Title에는 현재 소유권 외에도, 이전의 소유권자, 토지사용 및 소유권 이전등의 자료도 포함이 됩니다. 따라서, 소유권을 합법적으로 이전 하려면, 이전의 자료들을 조사하는 부동산 물권 조사 (title search) 의 과정을 반드시 거쳐서, 법적으로 소유권 행사에 문제가 있을만한 요소들을 조사 하여야 합니다.

부동산 물권 보험 (Title Insurance) 은 크게 두종류로 나눌 수 있습니다. 대출기관 보험 증서 (lender’s policy) 와 소유권자 보험증서 (owner’s policy) 입니다. 대출기관 보험 증서 (lender’s policy) 는 융자 총액에 관한 대출 기관의 이해관계 보호를 위해서 필요하고 통상적으로 매수인(Buyer)이 대출기관의 이익 보호를 위해서 보험비용을 지불합니다. 소유권자 보험증서 (owner’s policy) 는 부동산 가치 정도의 구매자의 이해 관계 보호를 위해서 필요하고, 통상적으로 매도인(seller)이 매수인(Buyer)의 이익 보호를 위해서 보험 비용을 지불 합니다.

소유권자 보험증서 (owner’s policy)가 보호하는 범위는?

소유권자 보험증서 (owner’s policy)는 아래 항목들을 포함한 잘 들어나지 않는 소유권 문제에 관한 사안들을 보호 합니다.

  • 부동산 관련 법률 문서 등기실수
  • 위조된 증서
  • 배우자를 포함한 드러나지 않은 상속인들
  • 심신 미약자 또는 미성년자가 작성한 증서
  • 무효 또는 유효 기간이 지난 위임장으로 작성한 증서
  • 사기
  • 체납 세금 과 관련된 근저당 등기

장기간 보험근을 납부해야하는 일반 보험들과 달리, 취득 수속 완료 (closing) 시에 지불하는 한번의 보험금으로, 보험의 효력이 발휘되기때문에 효과적인 보호 수단이라 볼 수 있습니다.

부동산 물권 조사 (Title search)란?

부동산 물권 조사 (title search)란 해당 부동산과 관련된 공문서들을 자세히 조사하는 과정으로, 부동산 매도인(seller)가 해당 부동산을 합법적으로 소유하고 있고 매각할 권한이 있는지 등의 내용 및 소유권 이전 과정에 문제가 있을만한 요소가 있는지취득 수속 완료 (closing)가 가능한지, 부동산 사용 용도에 중요한 제한들이 있는지 및 법원 판결 과 미납 세금등으로 인한 근저당 설정이 되어 있는지의 여부를 확인하는 사전 조사 단계입니다.

부동산 물권 보험 (Title Insurance) 의 유효기간은?

대출기관 보험 증서 (lender’s policy) 융자가 완납 될때 까지 유효 합니다..

소유권자 보험증서 (owner’s policy)는 보험의 수혜자인 구매자(buyer) 및 상속인이 소유권을 유지 하고 있는 동안 유효 합니다.


위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

부동산 거래시 주의할 사항

Q: 새로 주유소를 인수하게 되었습니다. 거래 과정에서 주의해야 할 사항은 어떠한 것이 있을지요?

A: 부동산 거래는 계약서에 의해 거래 조건이 결정되기때문에, 계약서를 잘 살펴보는것이 가장 중요합니다. 특히 계약서상의 아래 사항은 공인 중개사또는 변호사 를 통해서 반드시 확인 하신후에 진행 하셔야 합니다.

  1. 매도인이 제공한 매출이 실제 매출과 일치 하는지
  2. 계약 금액 및 인수일 (closing date) 은 정확히 기입이 되었는지
  3. 계약이 성립되기 위한 전제 조건들이 있는지의 여부 (예를들어, 매도인이 융자 승인을 받아야 하는지, 구매인이 현재 소유하고 있는 건물이 동시에 매매 되어야 한다 등)
  4. 사업체의 장비나 재고 (inventory)등도 매매금액에 포함이 되어 있는지
  5. 신축 건물의 경우 상하수도 및 전기 서비스 등이 연결 되어 있는지
  6. 사전 점검을 통해 결함을 발견한 경우 누가 수리비를 부담하는지
  7. 매매거래가 채결 된 후부터 인수일 사이에 생긴 문제는 누가 책임을 지게 되는지
  8. 에스크로 비용 및 중개인 수수료는 누가 부담을 하는지
  9. 침수 피해나, 기름유출 사고 및 기타 자연재해의 기록이 있는지의 여부
  10. 매도인 또는 매수인이 계약을 중간에서 취소한 경우 어떠한 보상을 받을 수 있는지
  11. 매도인은 개인 법인으로 인수 하는지 개인 명의로 계약을 하는지의 여부
  12. 일부 또는 전체 직원들과 고용 계약이 체결되어 있는지의 여부 및 계약 조건

계약서 점검외에 자주 분쟁이 발생하는 아래 내용을 추가로 확인 하시면 더욱 안전하게 거래를 마무리 하실 수 있을 듯 합니다.

  1. 매도인이 해당 부동산의 실제 소유주가 맞는지의 여부
  2. 부동산 사용 및 용도에 제한이 있는지 여부
  3. 토지 경계선 관련된 분쟁이 있는지의 여부
  4. 어떠한 통행권(easement)를 어느 기간동안 누구에게 주었는지

위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률 자문을 위해서는 반드시 변호사 또는 해당 전문가와 상의하실 것을 권해드립니다.

Revocable Living Trusts

Revocable Living Trusts (취소가 가능한 생존 신탁) – 1

기존의 유언장을 통한 유산 상속은 Probate (상속 집행)에 시간이 많이 걸리고 예상치 못한 비용 문제가 생길 수 있습니다. 법원에서 상속을 집행하는 기간 동안 피상속인은 재산권을 행사 할 수도 없고, 그 이후에 야기되는 세금 문제들도 많을 수 있습니다. 비록 워싱턴주는 미국내에서 가장 간단하고 저렴한 상속 집행 절차를 보유한 주의 하나이기는 하지만, 법원의 상속 집행을 피해서 더욱 간략하고 빠른 재산 상속을 할 수 있는 가능성이 있다는 점에서 revocable living trust에 대한 관심이 빠르게 확산 되고 있습니다. 다시 말해서 Revocable living trust란, 재산의 관리 및 분배를 어떻게 처리 할지에 관해서 사전에 서면으로 미리 정리를 해 두는것으로, trust 구좌에 있는 재산은 법원의 상속 집행의 대상에서 제외 시킬 수 있습니다. 유언장의 경우와 마찬가지로, revocable, 즉 취소가 가능하기 때문에 신탁의 수정 및 소멸이 자유롭습니다. 정상적인 판단이 가능한 성인이면 누구나 revocable living trust를 시작 할 수 있습니다. 또한 부부의 경우, 공동 명의의 신탁 구좌를 만들수도 있고, 공동 재산이나 개인 재산을 여러 구좌에 분산하여 관리 할 수 있습니다.

신탁 구좌의 설립은 두개의 다른 단계로 설명 할 수 있습니다. 먼저 서면으로 신탁구좌에 포함된 자산을 관리할 trustee (수탁자/ 신탁 관리인)를 선임합니다. 여기에는 trustee가 재산을 어떤 방식으로 관리하고 최종적으로 자산을 어떻게 분배 할지를 명시해야 합니다.

워싱턴주에서는, 정상적인 판단이 가능한 성인이라면 trustee가 될 수 있습니다. 여기에는 처음 신탁 구좌를 설정한 본인도 해당이 됩니다. 자산을 신탁 구좌에 위탁하는 사람이 trustee를 선임 할 수 있으며, 차후에 trustee를 해임하고 새로운 trustee를 임명하는 권한도 있습니다. Trustee는 한명 이상이 될 수도 있습니다. 여러명의 trustee가 선임이 된 경우, 개별의 trustee에게 다른 의무를 부과할 수도 있습니다. 만일 신탁 구좌가 최초 구좌 설립자의 사망 이후에도 지속되기를 원하는 경우에는 2차 3차 trustee들을 임명 하는것이 꼭 필요 합니다.

만일 revocable living trust를 상속 집행을 피하는 한가지 방법으로 선택을 하는경우, trustee가 각각의 상황에 어떻게 대처할 것인지에 관한 자세한 설명을 반드시 해야 합니다.

다음 단계로, 자산의 소유권의 대부분을 신탁 구좌로 넘겨야 합니다. 자산을 옮기는 과정에서 양도증서, 주식 양도 서류, 은행 구좌 설정등을 필요한 법적인 서류를 준비 해야 합니다. 최초 신탁 구좌 설립자의 사망시 상속 집행을 피해서 $60,000까지 신탁 구좌로 옮길 수 있습니다. 또한 생명 보험 또는 일부 연금들이 신탁 구좌로 직접 지불 될 수 있게 설정 할 수 있습니다. 이때 신탁 구좌로 옮기지 않은 자산들은 사망후 법원의 유산 상속 집행의 대상이 됩니다. Revocable living trust 계약은 일반적으로 유언장보다 더욱 복잡하고 내용이 방대하며, trustee에게 자산을 넘기는 과정도 더욱 복잡하고 시간이 소요되며 때로는 많은 비용을 지불 해야 할 수도 있습니다.

법원이 최초 신탁 구좌 설립자가 질병이나 사고등의 이유로 법적 무능력 상태로 선언 하면, trustee대신 법원에서 임의로 선임한 법정 관리인이 자산을 관리하는 상황이 될 수도 있습니다. 이러한 상황을 피하고 싶다면, Durable Power of Attorney (대리인 위임서)를 미리 작성 해 두면 됩니다. Durable Power of Attorney는 법정 관리인 제도를 피하는 방법중 가장 쉽고 비용이 적게드는 방법 입니다. Durable Power of Attorney란 불의의 사고등으로 법원이 법적 무능력 상태를 선고하는 경우, 미리 선임해둔 대리인이 위임서에 해당되는 상황들을 집행 할 수 있게 하는 서류 입니다. 여기에는 자산의 관리 뿐만아니라, 본인과 가족의 개인적인 업무, 치료 방법등을 결정하는 권한을 줄 수도 있습니다. 이 문서에 본인이 선호하는 법정 관리인을 지명해 두면, 법원에서 임의로 관리인을 선임 하는것을 막을수 있고, 시간이나 비용이 많이 절약 됩니다. 또한 Revocable living trust에 아직 포함되지 않은 자산도 포함 시킬수 있게 하는 권한을 준다면, 선임된 대리인이 모든 재산을 일괄적으로 관리 할 수도 있습니다.

Revocable Living Trusts (취소가 가능한 생존 신탁) – 2

Revocable living trust에 관한 질문중, 가장 많은 부분을 차지 하는것이 세금 문제 입니다. Revocable living trust를 진행 하는 과정에서, 상속 집행을 면하고 또한 법원을 거치지 않는등의 특별한 절차 때문에 약간의 절세 또는 이자 소득의 혜택을 볼 수는 있습니다. 하지만, Revocable living trust를 상속세 등의 세금을 피하기 위한 방법으로만 인식하고 계획을 하고 계신분들도 계십니다. Revocable living trust자체는 소득세, 상속세, 또는 증여세를 면제 받을수 있는 특별 규정이 아니므로, 절세만이 revocable living trust의 설립 목적이 되어서는 안될 것 입니다.

Revocable living trust를 구성하는 비용은, 자산 규모와 소유권 문제등에 따라 달라집니다. 만일 가족중의 한명이 trustee의 역할을 하지 않을 경우에는, trustee를 선임하는 추가 비용이 소요 됩니다. 가장 일반적인 revocable living trust에는신탁 구좌 설립 서류, 신탁 구좌로 자산을 옮기는 서류, Durable Power of Attorney (대리인 위임서) 등이 포함 됩니다.

Revocable living trust의 장점

  • 법원의 상속 집행 절차를 피할 수 있습니다. 특히 여러주에 걸쳐 부동산을 소유 하고 계신 경우에는 일반적으로 상속 집행 절차의 비용 및 시간이 많이 소요 될 수 있습니다. Revocable living trust를 설립 하시는 경우, 이러한 복잡한 절차를 거치지 않으셔도 됩니다.
  • 법정 관리인 절차를 거치지 않아도 됩니다.
  • 사망시 자산 분배에 시간이 많이 절약 됩니다.
  • 법원에 보고되어 일반 대중이 열람 할 수 있게 되는 일반적인 유언장 절차와 다르게 개인의 사생활이 보장 됩니다.
  • 만일 trustee로 권한을 넘겨 주지 않으신 경우에는, 상속인의 사망 이후에도 계속 자산의 관리가 가능합니다.
  • 결혼한 부부가 각자의 자산을 정리할때, 부부 공동 자산과 연계되지 않게 정리 할 수 있습니다.

Revocable living trust의 단점

  • 처음 신탁 구좌를 설정 할때 많은 비용이 소요될 수 있습니다. 일반적인 유언장 작성보다 더욱 많은 서류 작업이 필요하기 때문 입니다.
  • 신탁 구좌를 운영하는 비용이 많이 소요 될 수 있습니다. 만일 전문적으로 신탁 구좌를 운영하는 사람에게 부탁을 하지 않는 경우라 하더라도, 누군가는 신탁 구좌를 운영 해야 한다는것이 단점 입니다.
  • 일단 신탁 구좌를 설립 한 경우, 장부 기입을 철저하게 해야 합니다.
  • 소송을 통한 비용이 많이 소요 될 수 있습니다. 만일 상속 과정에 민사 소송의 문제가 있을 경우, 법원을 통한 상속 분배 절차에서는 많은 비용이 소요되지 않습니다. 하지만 신탁 구좌를 설립 한 경우에는 일반적인 민사 소송의 과정을 거쳐야 하므로 비용 및 시간이 많이 소요 됩니다.

법원의 상속 분배 절차는 법적으로 상속인의 재산을 피 상속인에게 넘기는 과정을 말 합니다. 주로 법원에서 절차를 주관 하며, 유언장의 효력 확인 및 대리인 선임등의 절차를 거치게 됩니다. 또한 채권자에게 연락을 하고, 빚을 청산하며, 잔여 자산을 피 상속인에게 전달 하는 과정입니다. revocable living trust는 상속인이 재산을 직접 trustee에게 넘긴 후에 신탁 구좌에서 관리를 하기 때문에, 이러한 상속 분배의 과정을 피할 수 있습니다. Trustee는 개별적으로 장부를 관리 해야만 합니다.

또한 상속인이 정상적인 판단이 어려울 때를 대비하여 법정 후견인을 선임 할 수 있습니다. 법정 후견인은 법원에서 파견하고 법원을 통해 관리됩니다. 만일 상속인이 재산을 신탁 구좌로 옮긴 후에, 상속인이 정상적인 판단이 불가능할때 재산을 trustee가 어떻게 관리 할지를 자세히 서면으로 남겨 두면, 법정 후견인은 필요하지 않게 됩니다. Trustee의 역할이 서면으로 정확히 규정 되지 않은 경우에, 법정후견인은 재산 분배의 효율성 및 공정성을 위해 신탁 구좌로 재산을 옮길 수 있습니다.

위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

사업승계자의 의무 (Successor Liability)

워싱턴주에서 사업체를 인수하는 경우, 인수하는 사업체의 매도인(seller)의 자산의 상당 부분을 인수하면, 사업승계자 (successor)로 간주되어, 매도인의 부채, 미남세금 또는 미해결 보상을 같이 넘겨 받을 수도 있게 됩니다.

매도인 법인의 주식을 인수 하는 경우에는 책임을 회피할 방법이 없게되어서, 일반적으로 자산만 인수 하는 방식을 택하는데, 자산만 인수하는 경우에도, 부채 및 미납 세금에 대한 책임이 이어질 수 있습니다. 승계자의무의 예외에는 1) 매수인(buyer)이 매도인(seller)의 미해결 채무에 대한 책인이 없다고 서면으로 약속 한 경우, 두 사업체가 합병한 경우, 매도인(seller)이 채무 이행을 회피할 부정한 목적으로 소유권을 이전하는 경우 들 입니다. 매매 금액이 시가보다 현저히 낮거나 금전 대가 없이 이전을 하는 경우에는 사기 목적의 이전으로 판단 될 수도 있습니다. 따라서, 자산만 인수를 하는 경우에도, 매도인의 미해결 부채, 세금 또는 보상등에 대해서 매수인(buyer)는 책임이 없다는 서류를 잘 준비한 후에 거래를 마무리 해야 합니다.

특히 미납 세금에 관해서는워싱턴주 세법 RCW 82.32.140 및 워싱턴주 세법 시행세칙 WAC 458-20-216 (5)(a) 조항에 의하면, 매수인(Buyer)가매도인(seller)의 예상 미납 세금을 withhold 할 수 있는 권한 뿐만 아니라, withhold 해야 하는 의무까지 규정 하고 있습니다. 현실적으로 매수인이 매도인(seller)의 세금을 withhold 하는 것이 쉽지 않기때문에, escrow 가 withhold를 대행하기도 합니다. 위의 조항에 의하면, 매도인(Seller)는 소유권이 이전된 날로부터 10일 이내에 미납 세금을 해결 해야 합니다. 매수인(buyer)에게 매도인의 미납 세금이 전가 되는 것을 방지 하려면, 매수인(buyer)은워싱턴주 세법 시행세칙 WAC458-20-216(6)(b) 조항에 따라서 인수직후에 주정부 세무국에 successorship notice 라는 통지서를 주정부 세무국 주소로 Attn: Successorship Notices, P.O. Box 47476, Olympia, Washington 98504-7476보내야 하합니다. 통지서에는매도인(seller) 및매수인(buyer)의 이름, 상호, UBI 번호, 인수 금액, 인수하는 유형/무형 자산의 예상 시가 및 매매일자를 명시해야 합니다. Successorship notice를 발송한 6개월 이내에 주정부 세무국에서매도인(seller)의 미납 세금에 대한 추징 절차가 시작되지 않으면매수인(buyer)의 책임은 소멸 됩니다.

위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 워싱턴주에만 해당되는 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.

자료제공

JK Law Group ( 김왕진 변호사)
11555 SE 8th St #120
Bellevue, WA 98004
전화 425-440-0220

투자 이민 프로그램 (EB-5)

미국내에서 비이민 비자 신분을 유지 하고 계신분들 중에서, 가족을 통해서 영주권을 신청 할 수 없거나, 또는 취업을 통한 영주권 신청이 힘든 분들 사이에서 EB-5 가 많은 각광을 받고 있습니다. EB-5란 취업 이민의 한 종류로, 미국내에 일정 금액을 투자 한 후에, 미 이민국이 해당 투자를 인정하면, 영주권 신청의 자격을 갖게되는 절차를 말합니다.

투자 이민의 가장 기본 규정은, 2017년 8월 기준으으로, 100만불 이상 투자 및 추가 10명고용 창출이라 할 수 있습니다. 하지만, 100만불 투자 및 10명 고용 창출이 현실적으로 쉽지 않음을 감안하여 많은 예외 규정을 두고 있습니다.

우선 100만불 투자 규정에 대한 예외로 이민국이 규정한 낙후된 농촌 지역(Rural Area) 및 실업률이 높은 도시 (Targeted Employment Area) 또는 투자이민 시범 프로그램 (Immigrant Investor Pilot Program)은 균형적인 경제개발 촉진을 위해 이민국에서 예외로 인정한 경우 입니다. 우선 낙후된 농촌 지역(Rural Area)은 도심권 (인구 2만명 이상의 도시) 외곽 지역을 말 합니다. 그리고 실업률이 높은 도시는 미국 전국 평균 실업률 보다 현저히 실업률이 높은 지역을 말 합니다. 그리고, 투자 이민 시범 프로그램은 지역 센터 (regional center)로 지정된 곳에 투자를 해야 투자를 인정 받을 수 있습니다. 위와 같은 예외 지역은 투자액수 규정을 100만불에서 50만불로 낮춘것이 특징 입니다.

또한 10명 추가 고용 창출에 대한 예외로 최근 운영란을 겪은 사업체를 인수 하거나 (Troubled business) 또는 투자이민 시범 프로그램을 통해 신청하는 방법이 있습니다. 만일 최근 3년간 수익이 현저히 감소한 사업체를 구입 한 경우는 이전 운영자가 고용한 수준의 직원만 고용을 해도 추가 고용 창출을 인정 받을 수 있습니다. 또한 투자이민 시범 프로그램을 통한 투자를 할 경우, 간접 고용 창출도 인정을 받을 수 있습니다. 10명 추가 고용 창출이라 할때는 10명의 full time employee를 말하며, 이민국은 35시간 이상 근무하는 직원을 full time employee라고 규정 하고 있습니다. 또한 투자자 본인 또는 직계 가족은 추가 고용 창출에 해당 되지 않습니다.

위와같은 조건을 만족한 후에 이민국에서 투자 내용을 확인 받으면, 2년 동안 유효한임시 영주권을 받게 됩니다. 투자가 성공적으로 계속 이어지고 있는 경우에, 임시 영주권을 영구 영주권으로 갱신 할 수 있습니다. 성공적인 투자란 최초에 이민국에 청원 할 당시의 투자 규모 및 추가 직원 고용조건을 계속 만족 시킨 경우를 말 합니다. 사업 규모및 구조에 변화를 주는것은, 영주 영주권 취득 이후 일정한 시간이 지난 후에 가능 합니다..

현제 연방정부에서 투자이민의 투자 저금 상향 조절 및, 투자 이민 관련 사기 방지를 위해 안전 장치들이 많이 논의 되고 있는 중 입니다. 따라서, 위의 투자이민 관련 사항은 2017년 8월 현재의 이민법 규정을 기준으로 설명 드린 내용이고, 이민법 규정 개정에 따라서 변경 될 수 있습니다.

보험 회사가 불성실 하게 보험금 지불 요청을 처리하는 경우 대응 방법

예상치 못한 상황이 발생할 경우에 대비해서 보헌에 가입을 하게 되는데, 보험 회사측에서, 피해자가 청구한 금액보다 현저히 낮은 금액으로 피해 금액을 산정하게 되는 경우들이 있을 수 도 있습니다. 이렇게 피해 청구 및 피해 금액 산정에 보험회사가 불성실하게 지불요청을 처리해서 문제가 생길 경우, 일반적인 관습법은 보험회사는 피보험자의 이익을 우선으로 해야 하고, 보험금 지불 요청을 처리하는 과정에서 피보험자에게 신의 성실의 의무가 있다고 규정 해 왔습니다. 하지만, 보험 관련 청구들의 액수가 증가하고 사안들이 복잡해 지면서, 보험 회사 측에서 피보험자의 지불 요청을 불성실 하게 처리하는 경우들이 발생하게 되었고, 상대적을 경제적 약자인 피보험자의 권익을 보호하기 위해서, 워싱턴주는 피보험자를 보호하는 법규인 워싱턴 개정법 48조 1항을 제정 하게 되었습니다. 해당 법규는 보험회사의 보험금 지불 요첨 과정에 보험회사의 신의 성실의 원칙을 강조 하면서, 불성실, 사기 및 기만의 정의를 구체적을 해 두었습니다. 보험 회사는 피보험자의 요청, 대화, 및 방어 신속하고 적절한 조치를 취해야 하며, 보험금 지불 요청을 부당하게 거부하면 안된다고 명시하고 있습니다.

워싱턴주 개정법 외에 피보험자는 워싱턴주 소비자 보호법에 의해 권익을 보호 받을 수 있습니다. 워싱턴주 소비자 보호법에 의해 구제를 받으려면 피보험자가 다음의 네가지 요소를 증명해야 합니다. 1) 보험회사가 불공정하게 지불 요청을 처리하였고; 2) 불공정하게 처리하는 과정에서 과정에서 사기 및 기만이 있고; 3) 사안을 적절히 처리하지 않으면 피보험자 외에 추가로 선의의 피해자가 발생할 수 있고; 그리고 4) 피보험자가 피해를 입었다는 점들을 입증해야 합니다. 소비자 보호원에서 위의 네가지 요소들이 적저히 증명 되었다고 판단 하는 경우에는 피해액의 3배 보상과 정신적 피해 보상까지 청구 할 수 있는 점이 워싱턴주 개정법 과의 차이점 입니다.

주 경계나 항공기 에서 발생한 사고 등 워싱턴주에서 발생한 사고가 아니거나 연방 정부와 관련된 사고에 관해서 연방 정부를 상대로 보험금 지급을 청구한 사안은 Insurance Fair Conduct Act 라고 하는 연방법에 따라서 불성실한 처리해 대한 책임을 물을 수 있습니다.

워싱턴주 제정법 및 워싱턴주 소비자 보호법에 의해서 구제를 받기 위해서는 공소시효가 지나기전에 보험액 청구 및 소송 제기가 시작 되어야 합니다. 워싱턴주 제정법은 공소 시효가 사고일로부터 3년, 소비자 보호법은 공소 시효가 사고일로 부터 4년입니다. 보험회사가 보험계약을 위반했다고 주장하는 경우에는 계약 위반이 발생한 시점부터 6년 입니다.
위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.